| Обзор рынка складских площадей в Киеве и Киевской области (III квартал 2006 год) |
|
|
|
26.10.2006 Спрос на качественные складские помещения растет на протяжении нескольких последних лет, значительно опережая предложения на этом рынке. Происходит это потому, что большинство девелоперов (застройщиков) пока что предпочитают работать на рынке офисной торговой и жилой недвижимости. По состоянию на начало 2006 года можно наблюдать активизацию интереса крупных иностранных и отечественных компаний к качественным складским услугам.
На данный момент в Киеве и Киевской области практически отсутствуют складские мощности класса А или В. Однако следует отметить, что учитывая бурное развитие украинского рынка оптовой и мелкооптовой торговли, потребность в площадях регулярно увеличивается. О своих планах строительства крупных логистических комплексов класса А уже заявили FIM Group, «Аснова Холдинг», Alacor, «ICT», Kuehne&Nagel, REWICO, «Українськi Вантажнi Кур’єри», «Комора-С» и др. В конце июня Международная финансовая корпорация предоставила в кредит $8 млн «Савсервис-Центру» и «Коморе-С» (входящим в «Аснова Холдинг») для строительства логистических центров в Киевской области. Кроме того, в июне Immoeast Immobilen Anlagen AG (Вена) подписала договор с украинской инвестиционно-девелоперской компанией Alacor о совместных проектах на столичном рынке недвижимости (в основном это будут складские помещения, а также офисные и торговые здания, площадь только складов составит 130 тыс. кв. м). Заявили о выходе на украинский рынок бельгийская «Лайбрехт энд Вуд» и ее дочернее предприятие «Юнайтед Девелоперс-Польша», которые сейчас подыскивают в Киеве участок в 10–30 га для сооружения логистического центра (объем инвестиций «Лайбрехт энд Вуд» в Румынии составил EUR84 млн, в Польше реализуются проекты на общую сумму EUR234,7 млн).
О планирующейся масштабной экспансии на столичный рынок складской недвижимости заявила и московская компания «Международное логистическое партнерство» (МЛП). Она планирует построить к концу 2008 г. более 1 млн кв. м складов, большая часть из которых придется на Киев (остальная — на Россию). Общий объем инвестиций в проект по созданию логистической сети составит порядка $800 млн. Европейский опыт. На данный момент склады строятся довольно хаотично: где густо, где пусто. В Европе смотрят карту, и не отдельной страны, а всего континента, с транспортными коридорами, изучают, какие грузы по ним перевозят, исследуют таможенные факторы и другие показатели. Исходя из этого, принимают решение, где надо строить склад, чтобы он был востребован. Это основы логистики. Центр или пригород? По мнению риэлтеров, особых предпочтений арендаторов в выборе районов расположения складов в черте города не существует. Привлекательность объектов оценивается по иным критериям, нежели в других сегментах рынка коммерческой недвижимости. Основным аргументом в пользу положительного решения при выборе является близость к транспортным магистралям. Всплеск спроса на помещения, расположенные непосредственно за чертой города, который наблюдался в последние годы, легко объяснить. Во-первых, цены на аренду/покупку в пригороде примерно на 25...30% ниже, а инфраструктура не менее развита, чем в Киеве. Понятно, что и строительство нового специализированного помещения в пригороде обойдется собственнику гораздо дешевле, а найти свободные земельные площадки там можно без проблем. Во-вторых, территориальная близость Киева не требует больших затрат на транспортировку продукции в столицу. К тому же увеличение спроса на площади в пригороде – прямое следствие принятого недавно городскими властями решения о переносе складов за городскую черту и ограничении въезда в город крупногабаритного автотранспорта. Перспективные направления. От Киева отходят трассы во все стороны света, и пока что почти все равно, где строить. Главное — строить надо на хорошей трассе и не слишком далеко от Киева, не далее 20 км, а желательно еще ближе. Но всё же наиболее привлекательными для строительства логистических объектов являются западное и южное направления, поскольку большинство грузовых потоков в столицу направляются со стороны Львова, Одессы и Беларуси (Житомирская трасса — М06, Одесская — М05 и Ковельская — М07). Емкость рынка На сегодняшний день общий объем киевского рынка складских помещений составляет около 600 тыс. кв. м. Причем самое массовое предложение — это склады, перепрофилированные из производственных сооружений, либо другие малоприспособленные помещения.
Основных пользователей складских помещений можно разделить на три группы:
При этом украинские компании предпочитают покупать склады, а международные — арендовать. Для обеспечения потребностей Киева требуются 4—5 крупномасштабных логистических центров западного образца (50—200 тыс. кв. м), расположенных при въезде в город у основных транспортных магистралей.
Спрос на аренду. По данным статистики риэлтерских компаний, в настоящее время в столице Украины преобладает спрос на аренду, а не на покупку складов. Причем украинские компании предпочитают покупать склады, а иностранные – арендовать. Специалисты объясняют это тем, что решение иностранной компании об аренде или покупке зависит в первую очередь от того, намерена ли она налаживать производство на Украине. Например, фармацевтические транснациональные компании никогда не будут производить свой продукт здесь, а следовательно, собственные склады им не нужны. Украинские компании более оптимистично оценивают экономическую ситуацию и свои перспективы развития на этом рынке.
Даже крупнейшие украинские производители все чаще отказываются от аренды. Необходимых им специализированных помещений немного, да и те не всегда соответствуют предъявляемым требованиям, поэтому такие компании предпочитают инвестировать строительство складов. В количественном измерении основную массу арендаторов сейчас составляют представители малого бизнеса. Особого внимания на качество помещений и условия хранения они обычно не обращают. Предпочтения покупателей недвижимости складского назначения различаются и в зависимости от масштабов их бизнеса. Цены. В течение только первого полугодия 2006 г. цена аренды складских помещений повысилась на 5–10%, что значительно для такого консервативного сегмента рынка. За год она выросла еще больше. Нынешние арендные ставки на профессиональные склады класса А и В составляют $10–14 за кв. м/мес. против $10–12 год назад. Перепрофилированные производственные помещения с отоплением и необходимыми инженерными коммуникациями обходятся сегодня в $7–9 за кв. м/мес. против $6–7 год назад, а аналогичные склады в пригороде — $5–6 за кв. м/мес. против прошлогодних $4–6. Низкокачественные площади (неотапливаемые помещения, подвалы) продемонстрировали и вовсе рекордные темпы роста — они сдаются в аренду на сегодняшний день по цене от $3 до 5 за кв. м/мес. против $1,5–2 год назад. |